“El chiste es que sea un ecosistema que viva y que lata todos los días a todas horas, independientemente de si hay partido de fútbol o no”.
Así describió Gerardo Casanova, presidente ejecutivo del Atlas, los planes de Grupo PRODI durante una entrevista con ESPN este miércoles, día de la presentación del nuevo estadio en el Club Atlas Colomos.
El grupo anunció un desarrollo de aproximadamente MX$5,000 millones (US$276 millones) para Ciudad UdeG, incluido el estadio. Lo hará sobre un terreno de la Universidad de Guadalajara, que conservará la propiedad y participará en el negocio.
PRODI eligió a Populous para diseñar el estadio, la misma firma detrás del Tottenham Hotspur Stadium. Cuando se inauguró en 2019, Daniel Levy, entonces presidente del club inglés, reconoció que habían pasado 18 años desde el inicio del proyecto y más de 90 operaciones inmobiliarias para reunir el terreno.
PRODI todavía tiene que construir el estadio, pero ya resolvió uno de los problemas que más tiempo le costaron al Tottenham: conseguir dónde hacerlo. En Guadalajara encontró a la UdeG, que tenía el terreno y estaba dispuesta a desarrollar el proyecto con sus condiciones.
Si lees este artículo podrás responder:
¿Qué consiguió PRODI que otros clubes llevan años buscando?
¿Qué encontró en Los Belenes que no tenía en el Jalisco?
¿Por qué le conviene invertir en un terreno universitario y compartir el negocio?
El Jalisco no daba para ese plan
Atlas ya posee 25% del Estadio Jalisco, una participación que conservará aunque se mude. Casanova explicó que PRODI evaluó comprar el inmueble o transformarlo, pero sus características y alrededores limitaban las posibilidades de desarrollar el centro de entretenimiento que buscaban.
El grupo quiere incorporar nuevas fuentes de ingreso para acompañar sus inversiones en jugadores, cuerpo técnico, instalaciones y desarrollo de talento. Atlas seguirá invirtiendo en algunas mejoras del Jalisco, mientras preparan el nuevo estadio.
Pero salir del Jalisco implicaba encontrar otro terreno donde desarrollar ese negocio. Tottenham había enfrentado un problema similar en Londres: tuvo que reubicar cerca de 80 negocios y, según Levy, un procedimiento de adquisición forzosa retrasó el proyecto casi dos años.
Foto: Playbook
Cruz Azul también lleva años intentando conseguir un terreno para su estadio. A finales de agosto, Víctor Velázquez, presidente del club y del Consejo de Administración de la Cooperativa La Cruz Azul, reconoció que encontrar una ubicación seguía siendo uno de los principales obstáculos.
Tigres anunció en 2022 un proyecto que esperaba inaugurar en 2025. Consiguió una concesión estatal al año siguiente, pero en marzo de 2026 la UANL todavía esperaba trámites para avanzar.
PRODI encontró una alternativa en Los Belenes, dentro de un desarrollo universitario que ya cuenta con infraestructura y actividad a su alrededor.
Un terreno que ya tiene vida alrededor
El terreno está en Los Belenes, Zapopan, dentro del desarrollo universitario Ciudad UdeG.
En sus alrededores funcionan el Auditorio Telmex, el Conjunto Santander, la Biblioteca Juan José Arreola y distintos espacios universitarios. También hay conexión con la Línea 3 del Tren Ligero y Mi Macro Periférico.
La propia Universidad estimaba en junio que alrededor de 55 mil integrantes de su comunidad conviven diariamente en el distrito.
Casanova destacó esa actividad como una de las principales razones para elegir la ubicación.
El proyecto contempla un estadio para más de 40 mil espectadores, restaurantes, comercios y un recinto contiguo de hasta 4,000 metros cuadrados para eventos pequeños. Hablan de 200 eventos anuales, entre partidos, conciertos y actividades de diferentes tamaños.
Por ejemplo, un restaurante puede atender a quienes estudian o trabajan cerca. Un espectáculo pequeño puede utilizar otro espacio sin necesidad de abrir todo el estadio. Así, el negocio no tendría que depender exclusivamente de los días que juegue Atlas.
Eso no asegura clientes para el nuevo desarrollo, pero PRODI encontró una zona con transporte, servicios y espacios que ya reciben visitantes.
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La UdeG ya tenía un proyecto en Belenes
La Universidad de Guadalajara lleva más de tres décadas desarrollando Los Belenes como un distrito educativo y cultural. El nuevo estadio se incorporaría a ese proyecto, aprovechando buena parte de la infraestructura que ya existe en la zona.
PRODI tampoco llegaba por primera vez a Guadalajara. Participó junto con Mota-Engil, Sacyr y Trena en el consorcio encargado de construir el túnel de la Línea 3 del Tren Ligero.
El martes 6 de octubre, el Consejo General Universitario aprobó actualizar el Plan Maestro Los Belenes y abrió el proceso para estudiar la viabilidad del estadio mediante un fideicomiso de protección patrimonial.
Al día siguiente, PRODI y la UdeG presentaron públicamente el proyecto.
Atlas todavía no ha comenzado la obra, pero tiene una ubicación identificada, una contraparte universitaria y condiciones económicas anunciadas. Faltan estudios, autorizaciones y resolver necesidades de movilidad antes de la apertura prevista para 2030.
La UdeG está dispuesta a aportar el terreno sin venderlo. Para PRODI, desarrollar ahí significaba aceptar las condiciones económicas de la Universidad.
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¿Qué gana PRODI por compartir el negocio?
Conseguir una ubicación como Los Belenes tiene un precio. La Universidad no pondrá el terreno en venta y tampoco financiará la construcción. PRODI podrá desarrollarlo mediante derechos de uso y aprovechamiento a largo plazo, a cambio de pagos y participación económica para la UdeG.
El acuerdo anunciado contempla 16 hectáreas durante 99 años. La Universidad conservará la propiedad y recibirá al menos MX$18 millones (casi US$1 millón) anuales, actualizados por inflación y sin depender de que el proyecto genere utilidades.
También tendrá 20% de participación en el desarrollo y en los beneficios que establezcan los acuerdos. Casanova explicó que PRODI contará con el otro 80%. Esa distribución corresponde a la participación anunciada en el proyecto, no necesariamente al porcentaje de cada peso que facture el estadio.
La UdeG obtendrá ingresos recurrentes, participación económica y una nueva casa para Leones Negros, sin vender el terreno ni destinar presupuesto universitario a la construcción.
PRODI asumirá la inversión y compartirá el negocio, pero a cambio podrá desarrollar el estadio en una ubicación que ya reúne varias de las condiciones que buscaba. Conseguirlas por su cuenta podría tomarle años.
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Comprar otro terreno le permitiría conservar toda la propiedad, pero primero tendría que encontrar suficiente superficie, negociar su adquisición y resolver accesos, infraestructura y condiciones urbanísticas. Tottenham dedicó años a reunir el suelo que necesitaba.
Con la UdeG, PRODI obtiene derechos de largo plazo sobre 16 hectáreas dentro de un distrito que ya recibe visitantes. La contraprestación anual y la participación universitaria forman parte del costo de acceder a esa ubicación.
No hay cifras públicas para saber si comprar otro terreno habría resultado más barato. Lo que PRODI encontró en Los Belenes es una oportunidad para desarrollar su proyecto sin tener que empezar desde cero con la búsqueda y adquisición del suelo.
Ahora hay que hacer que funcione
La meta es disputar el primer partido en 2030. Para entonces, PRODI tendrá que haber construido el estadio y puesto en marcha una operación comercial que funcione también cuando Atlas no juegue.
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Los más de 200 eventos anuales son una meta, todavía no un calendario contratado. Para alcanzarla, PRODI necesitará acuerdos con promotores, una programación atractiva y espacios comerciales que generen actividad durante todo el año.
Todavía falta conocer quién operará los eventos, cómo se financiará definitivamente el desarrollo y qué ingresos corresponderán directamente al Atlas.
Tottenham necesitó más de 90 operaciones inmobiliarias para reunir el terreno de su estadio. PRODI acordó con la UdeG el aprovechamiento de 16 hectáreas durante 99 años, sin comprarlas. A cambio, pagará cada año y compartirá el negocio con la Universidad.
Casanova quiere un estadio que “viva y lata” todos los días, haya futbol o no. PRODI encontró en la UdeG dónde desarrollar ese negocio. Ahora falta saber cuánto podrá generar y si valdrá la pena compartirlo.